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上海買房：動遷房是否值得購買？看完這篇你就明白了
日期：2022-04-22 17:28 來源：網易號
我是滬叔，擁有多年上海房產研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。
以下上海購房答疑內容，來自公眾號“滬叔說房”的粉絲精選提問：
提問：滬叔，你好，目前是預算在400萬左右，急需買房，考慮到動遷房價格較低，想要入手，但是害怕整體的居住氛圍跟條件太差，居住人群復雜，想問一下動遷房是否值得購買？我擔心這些問題具體的情況到底如何呢？
滬叔：你好，大部分購房者對動遷房的印象比較差，認為動遷房物業管理不好，人員層次較為復雜。其實動遷房有較高的出租率，隨著出租率上漲，這些樓盤的管理質量都會得到極大的提升；對住房品質有較高要求的購房者可能比較抵觸動遷房，但是由于房價的緣故，很多人都開始選擇動遷房。但實際上很多動遷房如今的質量還算不錯，居住條件跟周圍氛圍都較好。而如今動遷房與商品房的價格也越來越接近，主要就是因為某些商品房質量較差，導致動遷房品質甚至高于商品房，所以對于預算有限的購房者來說，動遷房是不錯的選擇。而對于熱門板塊的動遷房來說，投資也是可以考慮的。
提問：滬叔你好，上周我去看了一個新盤，在售樓部大廳中央的沙盤，置業顧問在講整個項目在建一期，看不懂里面有什么點要注意的，感覺很不錯的樣子。
滬叔：你好，沙盤的重要性一直以來被很多購房者忽略，在售樓部看沙盤第一看整體，不僅要清楚所選樓棟的位置，還要了解其他樓棟的規劃，再看是否是臨街房源，有沒有綠化帶或隔離帶，臨街房源的噪音相對大一些，但是價格低；其次還要看小區車道的規劃，是否人車分流，車輛入口和建筑物之間是否有遮擋等等；第二看比例尺預估實際距離，這樣可以測算樓與樓，樓與街道之間的距離，如果距離太近，會降低居住舒適度；第三看內部規劃中不好的地方，比如說變電站，垃圾處理中心等地，不僅有輻射傷害，還會對居住環境造成影響，挑選樓棟時要注意避開；第四看房子的朝向，要注意并不是所有的房子都朝南，建議大家避開朝西北和北向的房子，這類朝向的房屋采光不好；第五看沙盤上的水晶體，向售房人員了解這些地方未來的具體規劃；第六看車位，提前了解車位的位置和數量等；最后還要看周圍的配套設施，主要是商業、學校、醫療等方面，要有一個比較全面的了解。
提問：滬叔，你好，在上海有購房資格，單身，想買房自住，想問一下是否必須要買市區的樓盤，還是也可以考慮一下郊區的房子？因為手頭預算不夠現在可能買不起市區的房子，我是應該現在入手郊區的樓盤還是應該再等等購買市區的新房呢？
滬叔：你好，有人選擇郊區的房子購買，而有人還在等著市區的樓盤降價。實際上，從上海的樓市來看，郊區板塊也逐漸收到了買房人的關注，其實現在隨著交通的發展，尤其是地鐵的普及，使得郊區出行也較為方便，再加上自駕，郊區其實與市區的距離也不算太遠。并且隨著上海經濟的進一步發展，人口外溢會進一步加強，未來市中心將會成商業中心，而郊區才是大量人口的聚集地，而且郊區發展潛力十足且價格較為合適，性價比較高，對于剛需人士來說，是較為合適的選擇。不僅價格合適，而且居住體驗不錯，何樂而不為呢？
提問：滬叔，你好，上海工作，有購房資格，剛需自住，預算400-500萬以內，想買地鐵房，但是最近的積分搖號，有的看中的地鐵太貴了，買不起，有些就是積分不夠，我該怎么去選擇呢？有哪些可以推薦的呢？
滬叔：你好，對于剛需群體來說，地鐵房幾乎是首選，但這并不是說除了地鐵盤就找不到其他好的房子。例如，學區房，去年上海房價結構性很重要的一個原因就是學區房，雖然說新房很難確定學區，但只要版塊內新出現優質學校，房價絕對會變化。除此之外，大型或者中型市政配套旁的品質新房也是不錯的選擇。當然，還要多多注意房子的品質。如果自身預算不夠高，那就可以看看板塊有利好，低總價的項目。總價500萬以下的房源并不少。金山、崇明這些板塊基本不用考慮，人口流動少，房子基本無人愿意接盤。如果預算再低一些，估計也只能看看二手的老破小或者郊區的新房了。上海投資回報率最大的板塊和樓盤，詳見知識星球內部分享。
責任編輯：王健