經濟觀察網 記者 陳月芹 8月5日，經濟觀察網獲悉，鄭州市人民政府辦公廳近日印發《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》（以下簡稱《方案》）?！斗桨浮方涏嵵菔姓芯客猓严掳l至鄭州市各區縣、各開發區管委會等有關單位。

　　為了盡力解決房地產企業資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當前房地產項目停工停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發的系統性金融風險，鄭州市有關部門與部分金融機構、央企、市級國有投融資公司、房地產企業代表等座談，研究決定成立一個規模暫定為100億元的房地產紓困基金方案。

　　多名在鄭房企人士向經濟觀察網透露該文件屬實，目前各區住建部門正組織工作專班，和轄區內房企梳理篩選符合條件的項目，向鄭州市產業發展基金管理委員會辦公室報送。

　　撬動社會資本

　　“深刻認識房地產紓困工作的重要性和緊迫性”是紓困基金設立的總體要求之一，基金要求各方靈活運用金融工具，通過多種方式盤活危困房企存量資產，緩解房企資金壓力等。

　　根據方案，鄭州房地產紓困基金按照“政府引導、多層級參與，市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規模暫定100億元，采用母子基金方式運作，還需各區縣吸引不同類型社會資本共同出資設立子基金。

　　天眼查顯示，鄭州國家中心城市基金成立于2019年，大股東為鄭州市中融創產業投資有限公司，最終實際控制人為鄭州市財政局。

　　一家央企在鄭投資人士表示，紓困基金希望以100億母基金撬動更多社會資本，其中包括央國企資金來救市，但大部分央國企現在也沒錢，目前仍需看有關部門怎么協調安排各方出資情況，“誰家都不愿意多出”。

　　運作方式上，紓困基金作為母基金，與市區兩級國企、社會資本（包含但不限于央企、省級國企、施工企業、資產管理公司、金融機構）等組建子基金作為實施主體。

　　原則上紓困專項基金出資比例不高于30%，項目所在區國有投融資公司應參與子基金組建，各主體出資比例由各方協商確定。

　　子基金成立后，下一步是聘請第三方對擬盤活項目進行盡調評估，以項目凈資產為基礎確定盤活方式及價格。子基金自有資金原則上出資不高于40%，其余的應通過爭取金融機構并購貸等方式籌集低成本資金。

　　同時，《方案》要求，由子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，并陸續退出；盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。

　　篩選門檻高

　　紓困基金投向方面，《方案》明確了基金主要通過引導和鼓勵央國企、社會資本以及AA以上的市、區兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活“鄭州市域內未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目”。其目的是疏解房企短期流動性困難，并解決部分停工停貸問題。

　　一位頭部房企在鄭投資人士表示，除了城棚改，目前還處在停工或爛尾階段的項目基本都是不良資產，很多鄭州本地房企的城棚改項目本身也是不良性質，資產大于負債的項目早通過市場方式解困了，不需要政府出手。

　　“本來救災就是要放糧食，但現在要求救助基金只適用于存糧充沛的項目。”該人士認為，紓困資金對問題項目的救助門檻過高，需靜待最終落地效果。

　　值得注意的是，紓困基金并不同時面向問題房企在鄭所有項目?！斗桨浮访鞔_，紓困基金帶動社會資本，盤活危困房企1—2個凈資產較高的存量項目，并督促危困房企將置換資金專項用于緩解其他已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題。

　　鄭州紓困基金希望以此實現“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應，逐步化解潛在風險。

　　在具體實施上，第一步，由各區縣、轄區內頭部房企共同篩選盤活哪些項目，以“一項目一子基金”方式，對接各級國企和社會資本，擬定子基金設立運作方案，進行子基金申報。

　　方案應包括且不限于擬盤活項目情況、項目未來收益測算、盤活方式、盤活資金用途以及基金組織形式、規模及期限、股權比例、各出資人出具的出資意向函、基金管理人、基金決策機制、基金管理費（如有）、基金退出方式等基金基本要素。

　　一份網傳資料還提及，申報紓困基金支持的項目有六個基本要求，其中，優先選擇公開市場招拍掛取得的政府儲備地項目；項目公司債權債務關系權屬清晰；項目剩余貨值充足，資產超過負債，剩余可售貨值足以覆蓋前期負債及投入資金本息的項目等。

　　中心城市基金公司初審通過后，將子基金設立運作方案及初步投資意見向鄭州市產業發展基金管理委員會匯報，并根據基金委審議決策結果，向子基金出資。

　　為了確保資金安全，《方案》強調危困房企收到盤活資金后，應將資金全部用于其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤，盡快實現復工復產。鄭州市住房保障局、鄭州審計局負責全程監督。

　　為解決樓盤停工、房企紓困問題，鄭州近一個月來動作頻頻。

　　據河南資產管理有限公司官網消息，7月19日，鄭州地產集團有限公司和河南資產聯合設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

　　7月底，鄭州市房管局組織了建業、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創、瀚海共8家點房企開會，擬對這些房企在鄭的問題樓盤進行支持。

　　目前項目紓困模式分為四種，第一種是“棚改統貸統還”模式，由政府平臺公司接收，后期政府主導；第二種，資產大于負債的項目，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機構對接，解決企業現金流問題；三是資不抵債的，可采用“破產重組”模式，由政府組織破產重組，以保證項目交付；第四種是銷售不暢、建設資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項建設貸款。

　　前述頭部房企在鄭人士透露，百億紓困基金只是上述第二種紓困方式的資金來源之一，和“棚改統貸統還”政策沒有關系。“棚改貸說白了就是政府平臺接收我們的城棚改項目，但現在為止，還沒看到把錢扎實投進來的”。