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一線樓市知春夏：上海豪宅項目“火力全開”，廣州中心城區住宅熱度高
日期：2025-05-26 21:13 來源：上海證券報
一系列穩樓市政策出臺實施，樓市情況如何？購房者需求、房地產銷售又呈現哪些新特點？帶著這些問題，上海證券報記者對北上廣深樓市進行了實地探訪。作為全國樓市風向標，四大一線城市在這由春入夏的時節購房熱度穩步升溫，無論是改善型新房還是二手房均有不錯的表現。
北京：新房二手房人氣皆旺
今年以來，北京樓市“暖意”持續。
上海證券報記者近日走訪北京多個樓盤項目及二手房中介門店獲悉，當地房地產市場延續修復行情。5月以來，新房人氣旺盛，二手房的看房量繼續保持高位。
“我們樓盤的成交網簽已超100套，算上正在走流程辦手續的，實際成交量近300套。”北京南四環新宮附近某房地產項目銷售經理小輝告訴記者，該項目均為超100平方米以上的大戶型，均價在每平方米8萬元以上，整個項目去化超三分之二，無論是市場認可度還是成交量都不錯。
在稍遠的北京南五環周邊，京璽、元啟、玖月府等多個房地產項目也保持著同樣的銷售熱度。即便是工作日，每個樓盤也都有不少人前來看房，還有已簽訂合同的消費者來辦理后續手續。
“‘五一’假期和周末，我們5個銷售組的銷售經理忙到顧不上吃飯。如果沒有提前預約到訪看房，可能都沒有銷售來接待。”北京南五環附近元啟樓盤銷售張經理說。
她告訴記者，北京新房市場人氣提升明顯。今年春節后，市場持續恢復，整個樓盤又銷售了超90套房。并且，某些戶型特價房已恢復原價，部分戶型房價略有上漲。
北京樓市的暖意在一系列數據上已有體現。
國家統計局數據顯示，4月，北京新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%。中指研究院數據顯示，4月，北京新建商品住宅（不含保障房）成交3095套，同比增長28.2%。北京市住建委數據顯示，5月1日至5日，北京新房住宅網簽302套，同比增長約114%。
自去年樓市政策調整以來，記者持續走訪多個北京新盤項目。從市場被“激活”，到“熱度”提升，再到如今“暖意”持續，無論是成交量還是房價，北京新房市場企穩回暖態勢顯著。
“我們都沒想到，今年春節后北京二手房市場成交量能這么高。”北京西城區白云路附近某地產中介張店長介紹，此前他認為北京二手房成交量會緩慢恢復，而實際情況遠超預期。
記者在北京西城區月壇、白云路等地看到，時不時就有訪客到中介門店咨詢。
數據顯示，3月北京二手房成交量突破1.9萬套，達19233套，環比增長近62%。對此，業內人士分析稱，這標志著北京二手房市場已進入自主調節的良性循環階段，企穩態勢進一步明確。
北京市住建委數據顯示，4月，北京二手房住宅15569套，同比增長逾16%。
中原地產研究院首席分析師張大偉表示，隨著成交量上漲，北京部分區域二手房價格也有所上漲，買賣雙方進入新一輪博弈階段，但是北京房地產市場的整體成交量持續高位運行?？梢哉f，在一系列政策推動下，北京樓市“量價企穩”態勢較為明確。
接下來，樓市將如何運行？“在房企促銷、‘好房子’供應增加及政策利好預期帶動下，北京等核心城市新房銷售有望得到支撐。”中指研究院政策研究總監陳文靜說。
陳文靜表示，4月25日召開的中央政治局會議提出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，這既體現出中央對去年四季度以來房地產銷售有所恢復的客觀判斷，又表明對當前市場情況的充分認識。市場仍需要政策持續發力，進一步鞏固穩定態勢?？梢灶A期，“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造”“優化存量商品房收購政策”等都會持續加碼。
上海：豪宅項目“火力全開”
5月21日，上海壹號院三批次迎來開盤，64套房源售罄，當日銷售金額為40.25億元。至此，上海壹號院2025今年以來兩次開盤合計銷售金額達108.71億元。二季度以來，上海豪宅成交活躍度明顯提升，除上海壹號院外，近期多個中高端熱門項目均收獲不俗銷售業績。
由中信、新湖、融創聯袂打造的上海壹號院位于上海黃浦老城廂核心區域，此次推出的三批次64套房源在4天半的認購期共收獲171組意向客戶，認購率約267%。
同樣是5月21日，位于上海楊浦濱江核心九宮格的低密濱江洋房住區——保利·海玥外灘序BUND98認購結束，223套房源累計獲得552組客戶認購，認購率248%。該項目推出建筑面積約100平方米至130平方米的3房至4房，均價約12.64萬元/平方米。
“上海是全國樓市的風向標，上海核心區域高端項目的表現則更加亮眼。”一位市場人士對上海證券報記者表示。
上海中原地產統計數據顯示，上周（5月12日至18日），上海新建商品住宅成交面積為13.51萬平方米，環比增長71.75%；成交均價為107746元/平方米，環比增長49.25%，創今年以來上海新房周度成交均價新高。
相關數據的抬升主要受中高端項目入市拉動。據上海中原地產統計，上周，上海新房市場成交量第一的是位于徐匯濱江的綠城·潮鳴東方，網簽均價19.27萬元/平方米。緊隨其后的是陸家嘴太古源·源邸，網簽均價達到16.90萬元/平方米。此外，上周成交量前十的項目中，每平方米6萬元至9萬元的中高端改善產品有5個。
有房企高管表示，上海中心城區中高端改善項目熱度相對較高，以往上海核心區域豪宅項目本地客戶與外地客戶的比例基本維持對半開，但目前客源愈加全國化。此外，上海豪宅項目在小區環境、產品設計、室內配置、外墻用料等方面都有大幅提升，也成為吸引高凈值客戶的重要因素。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，上海的高端項目有不少可圈可點之處，尤其是地段的不可復制性強化了大家對于好產品好房子的選擇。從國家統計局數據來看，上海新房市場表現不俗，尤其是一些高端改善項目強化了消費者入市的意愿。
剛需型購房方面，近期，多項政策出臺，推動降低購房成本，帶動相關購房者入市。
5月7日，中國人民銀行宣布降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套住房貸款利率從2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調整。
5月20日，貸款市場報價利率（LPR）年內首度下行。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.00%，5年期以上LPR為3.50%，均下行10個基點。
近日，記者實地探訪發現，上海部分剛需型新盤人氣旺盛。在上海寶山區湄浦路上某新盤售樓處，記者看到有兩組購房者正坐在進門廳內等待銷售人員。
“購買我們的樓盤可獲得15000元的車位抵用券。如果是同一單位的三人以上購房，可申請企業團購，優惠額度大約3萬元。”銷售人員告訴記者，“我們項目區位較好，因而比較熱門，雙休日看樣板間甚至要排隊”。
中指研究院政策研究總監陳文靜表示，在政策推動下，市場信心明顯提振，居民購房壓力有望進一步減弱，對于促進購房需求釋放將產生實質性利好。
廣州：中心城區住宅熱度高
隨著4月底一批新盤入市，5月廣州一手房市場變得熱鬧起來。
克而瑞數據顯示，4月16日至5月15日，廣州一手住宅網簽6088套，同比增長19.3%；網簽均價為39088元/平方米，同比上漲3.5%。市場量價齊升，延續了止跌回穩態勢。
業內人士認為，隨著《住宅項目規范》國家標準的施行，符合“好房子”標準成為一些樓盤的賣點。新入市項目集中在廣州海珠區、天河區等中心城區，它們的持續銷售有望讓中心城區市場熱度延續，而外圍區域依舊面臨去化壓力，廣州樓市整體將呈現冷熱分化格局。
近日，在廣州番禺區新盤龍湖亞倫·央璟頌的營銷中心，上海證券報記者看到洽談區座無虛席，現場還設置了簽約區，沙盤區也圍滿了人。該樓盤相關負責人告訴記者，“五一”假期樓盤到訪量超2000組，成交80多套，金額約2.8億元。
廣州海珠區新盤保利天奕購房者李先生告訴記者，該樓盤很火，他只在樣板間看了幾分鐘，就趕緊交訂金鎖定了房源。保利提供的數據顯示，截至5月20日，保利天奕網簽152套，實際成交308套，成交金額34.90億元。
據統計，廣州超20個新盤提前開盤爭取“五一”假期客流，約30個樓盤在“五一”假期加推產品，這些產品大多為新規產品，得房率高。
廣州市住建局數據顯示，5月1日至5日，當地主要在售一手住宅樓盤認購量同比增長73%。業內人士認為，成交主要集中在性價比較高的剛需盤和產品、地段等綜合優勢明顯的高端盤。
“預計接下來一兩個月，廣州樓市的熱度會進一步提升，成交量將持續好轉。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，“五一”假期，廣州中心城區多個改善型新盤的來訪量、認購量均較為火熱，但這些品質高、定價合理的改善盤仍是少數，難以支撐“小陽春”之后的慣性下滑，“對市場體量和規模的托舉還有待強化”。
另有業內人士透露，同為中心城區，在售的新房去化也存在分化。如在天河區、海珠區等中心城區，部分樓盤2個月前已預售，目前已售套數仍為個位數。
二手房方面，國家統計局數據顯示，4月廣州二手房價格環比持平，結束了從2023年5月以來長達23個月的下跌態勢。
廣州市房地產中介協會數據顯示，4月（統計周期為3月26日至4月25日），廣州二手住宅網簽10312套，同比增長12.97%。這也是繼1月和3月之后，廣州二手樓市今年以來第三個網簽量突破萬套的月份。
肖文曉分析稱，去年新規產品批量入市以來，對二手房價格體系的沖擊明顯，但目前已趨于穩定，業主紛紛在價格上做了更多讓步，促使廣州二手房價格環比逐漸收窄。
克而瑞數據顯示，前4個月，二手住宅成交37503套，其中90平方米以下的中小戶型成交占比超五成。具體來看，70平方米以下戶型成交最為火爆，達10400套。
深圳：好品質商品房不愁賣
上海證券報記者近日實地探訪獲悉，深圳樓市購房情緒有所波動，分化進一步加劇，但結構性回暖趨勢不變，好品質的住宅項目仍不缺購買力。
5月17日下午5時，記者在深圳龍華區卓越珺奕府營銷中心看到，仍有近10組客戶在案場與銷售經理討論購房相關細節。
該樓盤銷售經理肖紅娟介紹，4月中旬新開盤的區域，一共有309套房源，已賣出180多套，“哪怕是工作日，也會有十幾批顧客來到項目案場看房”。
雖然不缺客源，但肖紅娟也表示，作為區域內頭部銷量的項目，卓越珺奕府的情況不能代表整個市場，并且與以往相比去化率并不快。
隨后，在緊鄰上述樓盤的深鐵瓏境項目，記者了解到，該樓盤是龍華片區少有的不開通中介代理的新房項目，去年開售的300多套住房所剩無幾。“我們樓盤尚未開放的區域，仍在蓄客階段，不確定何時開售。”深鐵瓏境項目銷售經理李廣文說。
深圳市住建局數據顯示，截至4月28日，今年以來深圳新建商品住宅與二手住宅合計成交約3.5萬套，同比增長54.6%。
進入5月，深圳結合住房補貼、“以舊換新”等政策，舉辦購房節等活動，進一步推高樓市熱度。其中，5月1日至5日，以“筑夢鵬城宜居未來”為主題的“五一好房節”活動舉辦，50余家品牌房企和金融機構集中展示了近百個項目，推出特價房、以租換購、以舊換新等優惠，吸引10余萬名市民觀展。
截至5月21日，深圳中介公司樂有家推出的“以舊換新”3.0補貼活動，已有2100批換房業主申請“賣舊房”補貼，參與“以舊換新”的19個新房項目帶看量超4200批。
樂有家高級市場研究經理蔣飄表示，深圳坪山區的財富城二期是首個試點“以舊換新”3.0的新盤，累計成交“以舊換新”單達到9套。“總的來看，目前成交的‘以舊換新’客戶主要是家庭客群，賣小換大，從外圍換中心。”
在走訪過程中，記者也發現了一些新情況——在銷量較好的樓盤案場，開始出現銷量較差樓盤的代理中介實地攬客的現象，樓盤之間的價格競爭進一步加劇，頭部樓盤的價格波動產生的影響也在擴大。
深圳市辰光房地產經紀有限公司總經理李方圓告訴記者：“我們與深圳主流的中介平臺有合作，上述情況的確存在。不過，最近一些此前猶豫的客戶明顯加快了拍板決定的速度。”
二手房方面，深圳市房地產中介協會數據顯示，4月深圳二手房簽約6597套，同比增長33.5%。截至5月12日，深圳共有71832套有效二手房源在售。
“二手房市場的改善客群仍在增加，近期成交活躍的基本是大戶型。”李方圓說。深圳市房地產中介協會數據顯示，4月，深圳二手房市場成交小于90平方米的房源占總量的55.6%，較3月下降2.2個百分點；大于144平方米的房源占比較3月提升了1.2個百分點，改善性客戶成交占比回升。
深圳貝殼研究院院長肖小平表示，5月8日起，深圳下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以上首套個人住房公積金貸款利率調整為2.6%。這是繼2024年后公積金貸款利率再次定向下調，既能減輕購房家庭月供壓力，也釋放積極政策信號，有助于激發潛在購房需求。“二手房市場在前期活躍度提升的基礎上，預計交易量將持續增長，價格趨穩，市場交易活躍度持續增強，熱門區域和優質房源將更受青睞。”
責任編輯：王健
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